区域项目观察 | 深业集团旗下双盘推新销售平淡,顶豪“倒挂王”项目开盘去化不足六成
深圳“9·29”楼市新政之后第四个“日光盘”诞生。
12月14日,位于深圳龙华区的中建鹏宸云筑开盘,推出368套房,完成意向登记保证金冻结的客户达1587批。据乐有家研究中心消息,该项目开盘3.5小时即售罄,成为深圳今年的第五个“日光盘”。
不过《每日经济新闻》记者注意到,相比今年10月和11月,深圳楼市进入12月以来整体去化情况有所下滑。据深圳中原地产研究院数据,上周(12月2日—8日)深圳全市住宅成交套数和面积环比下滑均超过10%。
以深业集团旗下项目为例,位于南山区的深业世纪山谷·世家于12月8日开盘,推出住宅342套,当天销售约200套,去化率约58.5%;位于龙华的深业颐樾府三期于12月6日开盘,推出住宅246套,当天销售约100套,去化率约40%。
顶豪“倒挂王”开盘去化不足六成
深业集团当前在深圳的在售项目主要包括颐樾府、深业世纪山谷花园、上城学府、深业上林苑等,这些楼盘主要分布于龙华、南山、福田等区域。
如果从区域业绩贡献度来看,南山区排在前列。南山区属于深圳楼市限购区,新房销售均价普遍较高。安居客数据显示,截至今年12月,南山区新房销售均价为9.6万元/平方米,而深圳全市新房销售均价为5.7万元/平方米。
深业集团在南山区开发的项目包括深业云海湾、深业世纪山谷和深业鹤塘岭。其中,深业云海湾项目于去年6月24日开盘,当日去化98%,销售总额超百亿元。该项目的人才房部分于去年9月全部售罄。而深业鹤塘岭项目推出时还是深圳楼市较为火热的2020年,彼时该项目推出226套房源,吸引了超542批客户认购。
而近期深业集团加推入市的深业世纪山谷花园项目,一期于去年9月份开盘,毛坯房均价10.2万元/平方米。本次(12月8日)推出的二期(深业世纪山谷·世家)房源,备案价为12万元/平方米,折后均价约10.7万元/平方米。
从开盘当天的销售情况来看,此次推出的342套房源销售约200套,去化率约58.5%。
此前的12月10日,每经记者实地探访深业世纪山谷花园发现,该项目临近绿景白石洲项目,距离地铁29号线白石洲北站约200米。其中,该项目3栋A座和3栋B座达69层,是深圳南山区最高的住宅建筑之一,项目容积率为6.04。
与该项目一河之隔的另一侧是“南山科技园片区”,曾诞生包括华润城润玺、红树别院等顶级豪宅,上述项目目前的二手房挂牌价多在18万元/平方米以上。也正因如此,深业世纪山谷项目被不少业内人士称为深圳市场的顶豪“倒挂王”。
“因为深业世纪山谷是旧改项目,企业要考虑盈利,就只能把项目(楼层)尽可能做得高一点。”深圳房产中介小王向每经记者表示:“今年12月,南山区加推的项目比较多,整体去化压力比较大。虽然深业世纪山谷花园所处区位在南山区还不错,且有景观优势,但项目单价高、户型大导致上车门槛较高。”
12月15日上午,深业世纪山谷世家一位置业顾问向记者介绍:“项目开盘到现在已经卖了七成多,233平方米、280平方米和386平方米三种户型中,280平方米户型已基本卖完,另两种户型还有少部分可选楼层房源。”
据克而瑞区域数据,今年前11月,深业集团以79.84亿元的权益销售金额在深圳区域排在第八位,年内热销项目包括深业上城学府、深业上林苑等。
每经记者注意到,近两年深业集团在深圳土拍市场相对低调,自去年6月底以14.41亿元拿下深圳北站的A811-0347宗地后,在深圳土拍中就鲜少看到其身影。据三季报,截至今年9月30日,深业集团实现营收76.14亿元,同比下滑25.4%;实现净利润亏损约12.46亿元,同比由盈转亏。
深圳新房市场销售热度有所下滑
临近年底,深圳各楼盘开始加快入市步伐。
以南山区为例,仅11月份就有赤湾琅玥湾佳园、四海名邸、山海丹华府、天源华府、深业世纪山谷花园先后拿到预售证。进入12月,又有缙樾府、地铁前海时代广场先后取得预售证。
不过据每经记者观察,相比今年10月和11月,深圳楼市进入12月以来整体去化情况有所下滑。据深圳中原地产研究院数据,上周深圳全市住宅成交1469套,环比下滑15.4%;成交面积14.9万平方米,环比下滑13.4%。
据每经记者梳理,12月第一周,深圳共有深业世纪山谷世家、深业颐樾府3期及中建观玥名邸三个项目入市,但开盘去化情况均不甚理想。
比如中建观玥名邸项目,今年10月19日首次开盘仅1.5小时即售罄,成为深圳今年第三个“日光盘”,但该项目在12月加推的147套房源中,去化率约六成。
再看深业集团12月6日开盘的深业颐樾府三期,此次共推出住宅246套,开盘当天销售约100套,去化率约40%,低于深业世纪山谷的去化率(约58.5%)。
“目前认购项目可享受备案价约九三折优惠,对购房者来说,30层以下房源性价比相对较高。”深业颐樾府项目一位置业顾问12月15日上午告诉每经记者,项目30层以下房源已经卖了近九成。
据每经记者观察,10月份堪称销售旺季,彼时大部分售楼处人气爆棚,中西部区域更是热度高涨。但从11月开始,深圳楼市区域分化现象逐渐显现,即使是南山这样的热门区域,新房销售也呈现出冷热不均态势。
如位于深圳蛇口的招商四海臻邸二期(备案名:四海名邸)于11月22日开盘,推出206套住宅,当天销售200套房源,去化率约97%。
而同属南山区,赤湾和南头的新盘去化情况却不尽如人意。如11月份拿到预售证的天源华府备案297套、山海丹华府备案419套、琅玥湾佳园370套,目前的网签备案率多在18.9%—24.5%之间。
注:从实际销售到网签存在一定时间差,一般实际销售数据要高于网签数据。